지식산업센터가 투자의 무덤이 된 이유

1. 들어가며

지식산업센터가 투자의 무덤이 된 이유는 뭘까요? 몇 년 전만 해도 황금알을 낳은 거위라고 생각하여 여윳돈이 있는 사람들은 당연하고 무리한 대출을 받아서 마구잡이 투자붐이 일었던 적이 있습니다. 4년~5년 전입니다.

지식산업센터가 투자의 무덤이 된 이유

 

2. 지식산업센터란?

각종 사업체들의 사무실이 밀집되어 있는 건물을 말합니다. 사무실과 공장이 입주해 있는 빌딩이라고 생각하시면 됩니다.

좁은 땅에서 많은 사람들이 살려고 아파트가 생겨났습니다. 그래서 좁은 땅에 많은 공장들이 들어서기 위하여 공장 빌딩, 즉 지식산업센터가 생겨난 것입니다.

3. 지식산업센터가 당시 매력적인 투자처가 된 이유는?

제일 먼저 머리에 떠오르는 것은 사무실과 공장 그리고 창고가 한 곳에, 한 건물에 있다는 겁니다. 지식산업센터는 정보통신 산업 관련 사업체들과 이사업체와 동반성장하는 개념의 은행, 보험회사, 식당들이 같이 입주하기 때문에 그 지식산업센터 내에서 사업체 경영도 하고 또한 일상생활이 거의 다 되는 곳이므로 매력적인 투자처가 된 것입니다.

최근에는 지식산업센터 관련 법령이 완화되어 스마트팜, 세무회계사무소 건설회사 등도 입주할 수 있게 되었습니다.

또한 지식산업센터에 입주한 기업들은 사업체 경영과 관련된 운용자금 대출, 설비, 기계 장비 구입목적의 저금리 대출 등 다양한 분야에서 정부의 지원을 받을 수 있습니다.

 

또한 지식산업센터는 비료적 저렴한 분양가와 엄격하지 않은 규제 덕분에 투자자들이 몰려들었습니다. 2년~3년 전만 해도 지식산업센터는 주택 수에 포함되지 않았으며, 지식산업센터를 담보로 하여 개인은 분양가의 70%, 법인은 분양가의 80%까지 대출을 받을 수 있었습니다. 지식산업센터 분양가격이 1억이라면, 대출을 일으키면 내 돈 2천만 원~3천만 원으로 투자가 가능했기에 투자자들이 많이 몰리게 된 이유입니다.

4. 지식산업센터 입주기업이 받는 혜택은?

가. 지식산업센터는 부동산 대출규제에서도 상당히 완화된 혜택을 받습니다.  LTV(담보인정비율) 또는 DSR(총부채원리금상환비율)의 규제가 일반 부동산에 비해 완화됩니다. 

나. 신축건물에 입주하므로 작업 및 사무환경의 쾌적함을 들 수가 있습니다.

4. 우리나라 대표적인 지식산업센터가  많이 있는 곳은?

서울 금천구 가산동의 가산퍼블릭  및 판교 테크노벨리는 지식산업센터가 많이 있기로 유명한 곳입니다.

5. 투자자의 무덤이 된 이유?

지식산업센터가 투자의 무덤이 되기 2년~3년 전만 해도 지식산업센터는 황금알을 낳는 거위로 생각해서 투자자들이 많이 몰렸습니다. 지금은 어떤가요?  전국의 지식산업센터를 한번 둘어보십시오 공실율이 엄청납니다.  마이너스 분양가는 기본이고 매매는커녕 월세도 안 나가는 현실입니다. 분양가격에서 40%를 내려도 사려는 사람이 없습니다. 고로 매물이 엄청 많이 나와 있습니다. 

실제로 2024년도 통계만 보면 지식산업센터 경매물건이 무려 1,600건에 달합니다. 무리하게 대출을 받아서 따박따박 월세 받을 목적으로 2개 3개 마구잡이로 계약을 한 사람들이 매매도 안되고 월세도 안 나가니까 무리한 대출금 이자에 허리가 휘일지경이니까 결국은 경매로 나오는 겁니다.

 

1. 공급과잉입니다. 대한민국 사람들은 누가 뭐 좀 해서 돈 벌었는 소문이 나면 너도나도 그 사업에 몰빵 합니다.  수요는 한정되어 있는데 공급이 폭발적으로 늘어나니까 가격이 내려가는 겁니다.  폭발적인 공급 앞에 누가 당하겠습니까?

 

2. 꽁꽁 얼어붙은 경기입니다.

경기가 둔화되면서 지식산업센터에 입주한 중소기업이나 벤처기업들이 많이 줄어든 이유도 지식산업센터 공실율이 늘어난 이유 중의 한 가지입니다. 최근 대출을 규제하면서 중소기업 및 스타트 기업들이 무리하게 대출을 받아서 지식산업센터를 매입하여 사업을 하다가 불경기의 직격탄으로 대출이자도 못 내고 하니까 자연 경매로 나오면서 공실은 크게 늘어났습니다.

 

6. 최근 지식산업센터 공실율이 엄청 많은 데는 어디?

1. 부천 옥길 지구입니다

부천 옥길지구는 스타필드가 최근에 입점했는데요.. 이로 인하여 옥길지구 집값이 가파르게 상승했습니다. 그러나 오르는 집값과는 반대로 지식산업센터는 매물이 넘쳐나고 있습니다. 유동인구가  많은 점심시간에도 지식산업센터의 거리는 조용합니다.

 

2. 고양 항동지구입니다

고양시 항동지구 지식산업센터도 넘쳐나는 지식산업센터 매물에 고역을 치르고 있습니다. 항동지구는 올해 초 약 4천 호 이상의 매물이 쏟아졌는데요.. 현재는 천여 개의 매물이 나와있습니다. 항동지구는 지하철개통을 앞두고 있지만 개통예정시기가 2031년인 관계로 지식산업센터 부동산이 반등을 하려면 시간이 많이 필요할 것 같습니다.

 

3. 광명 역세권 국제디자인클러스터

광명역 국제디자인클러스터(GIDC)는 KTX와 지하철 1호선 광명역이 인접해 있으므로 속칭 입지가 깡패라는 곳입니다.

이곳의 지식산업센터는 지상 29층, 연면적 8만 평의 어머어마한 규모를 자랑합니다. 그러나 현재 공실율이 약 70%를 기록하고 있습니다. 언제 반등할지는 기약이 없습니다. 왜냐면 인근에 가산디지털단지와 구로 지식산업센터가 이미 활성화되어 있기 때문에 넘쳐나는 공실율을 메우기는 많이 어려워 보입니다.

7. 마치며

지식산업센터투자가 투자의 무덤이 된 이유에 대하여 포스팅을 해봤습니다. 미래는 지신산업센터가 황금알을 낳는 거위가 될 날이 또 올는지는 모르겠지만 현재는 지식산업센터에 투자하지 마세요 지식산업센터에 투자할 돈이 있으면 다른데 투자하세요  감사합니다..